大都市圏だけが潤って、地方の切り捨てだという反論もあるが、地方からはもう少し違った声も聞こえてくる。例えば、最近、愛媛県のある町で講演をしたのだが、その場で多かった質問は、東京の景気はどうなっているのか、というものだった。どうしてそんなに東京のことが気になるのかと逆にこちらが尋ねると、八〇年代にいわゆる町おこしとして、ヒラメと鯛の養殖を始めたのだという。当初、そうした高級魚の養殖がうまく行って、バ
大都市の消費が伸びれば地方都市も潤う... の続きを読む
建設会社の所長が改修方法を説明し、施工状況を撮影した写真を見せてくれました。念のために隣戸にラジオを持っていって音を出してみましたが、ほとんど気になりません。改修はうまくいったようです。GL工法による音漏れ防止対策で、最も簡単なのは次の方法です。改修部分のクロスを剥がす・石膏ボードに直径１センチほどの孔を10センチ間隔で開ける・開けた孔から内部の中空部分に断熱材発泡ウレタンを充填する・隣の孔から発
売主・施工者としては対応しにくい... の続きを読む
単純に値段が安ければ良いというものでもない。要は、管理の中身＝質が問題なので、値段と中身を検討しなければならない。実際には、管理会社の変更を検討した管理組合の多くが、系列の管理会社から、独立系の管理会社に乗り換えている。その理由を聞くと、「同じ管理内容で、値段が安いこと」「値段が安い上に、プラスａのサービスを付けてくれる」といった声が多い。プラスａのサービスとは、例えば、１日１回の見回り時に、共用
顧客満足度の高い管理を提供しようとする独立系管理会... の続きを読む
プレファブという言葉は、つくるプロセスを意味しているだけなので、プレファブのなかでも、どんな材料でできていて、どんなしくみで建物を支えたり、地震や風の力に抵抗させるかということは、各商品によってさまざまです。そこでプレファブ住宅は、主体構造の材料によって、鉄鋼系、木質系、コンクリート系に分類されます。商品化されたプレファブ住宅のはしりは、一九五九年に発売された大和ハウス工業のミゼットハウスで、独立
プレファブ住宅の主体構造材料による区分... の続きを読む
ファンダメンタルズ論は、１つの国の中での投機マネーと実需とのギャップを明らかにして、バブルであることを証明するためのロジックである。一見、今回のグローバルマネーの襲来によるバブルも、その破綻も、従来からのファンダメンタルズ詣で説明できそうに見える。だが、実は、今回のような混乱はうまく説明できない。グローバルマネーによるバブル後のマーケットの混乱は、通常の一般的なバブルとは大きく異なる。そのプロセス
グローバルマネーによる混乱は説明できない... の続きを読む
家族もつれていきましたよ。日常的にそこで暮らすのは私より妻や子供なわけですからね。彼らの意見は大切です。四ヶ所ほどに絞り込んで家族会議を開いて、それから代行業者と相談して、二ヶ所をターゲットにしました。幸いにそこから一つを落札できました。価格設定が良かったんでしようね。競争相手はそれほど多くはなかったんですが、一戸建ては建物をつぶして土地だけ欲しい業者もいるんで、なかなか難しいんだ、と代行業者に言
建物の建築具合は素人目では判断しにくい... の続きを読む
自然素材を盲信する危険性も指摘しましょう。無垢の木材からも人体に刺激を与える物質が揮発しているケースもあります。アレルギーの起こりやすい自然素材だってあります。「自然」は人間のために存在しているわけではありません。フグを食べて死ぬ。コブラに咬まれて命を落とす。自然の物質が体内に入った悲劇。オイルフィニッシュに使用するオイルでアレルギーが出る人もいます。専門家と称する人の言葉をうのみにせず、ニオイを
自然素材を盲信することも危険... の続きを読む
出来上がって住んでいただくと、以前の家造りでは全くもらえなかった感謝の言葉をふんだんにいただけるようになりました。それは実に気持ちが良いことなので、家造りに携わる人たち、社員をはじめ大工さん、職方さんたちがみんな元気になっています」神奈川県の女性の工務店主さんは、「数年前までは、注文をいただけなくて苦しみの連続でした。コストダウンをして、安くていい家を造ろうと、あらゆることに挑戦したのです。でも、
純粋に気持ちに徹してみた... の続きを読む
すでに周りに人が住んでいるのに、「今度から道路は4メートルの幅にすることになったから、あんたたち少し下がりなさい」とは、いきなりはいえないですよね。だから、「今はいいけど、次に家を建て替えるときは、道路の中心線から2メートル下がってね」という約束を前提に、道路として認められているものです。「とりあえず道路としてみなす」という意味から、「みなし道路」ともいわれます。この「2メートル下がる」は、不動産
二項道路沿いの家を建て替える場合... の続きを読む
家を建てたり、リフォームするときは、使用する建材や接着剤、防腐剤などの素性をしつこく確認することだ。少々、値は張っても、合板ではなく、ムクの木材を使うほうがいい。家族の幸せのために建てた家が、家族の健康をむしばむようでは意味がない。私は自分自身がコンクリート打ちっぱなしの家を建て、後になって大いに後悔した。壁からセメントの白粉が吹き出すような家では、思いきり深呼吸することもできなかった。宇宙船か潜
価格や加工のしやすさだけでは語れない価値... の続きを読む
床鳴りの中で放っておけないのは、ミシミシギシギシときしむような音がする場合です。フローリング合板でも、ムクの板を使った場合でも起こり、新築後すぐに異常に気が付くことがほとんどです。これは細い根太材を使っていたり、根太材の数が少なくて根太と根太の間隔があきすぎているために起こります。床が十分に支えられていないので、床材がたわんで音が出るのです。ひどい場合には根太を支えるために根太の下に垂直方向に渡さ
きしみ、たわみは根太に問題あり... の続きを読む
僕がロサンゼルスに住んでいた時、日本の行政のでたらめぶりは、事あるごとに聞かされていた。日本通と称するアメリカの議員からだ。そして、多くの在米日本人がそうであるように、僕もただ単に日本人、というだけでちょくちょくその矢面に立たされたことがある。「あんたの国は、なぜあんなにでたらめなのか」とね。当時を思い返してみると、互いの質疑に理不尽な場面がかなりあった。質問される当の本人が行政にど素人であるのだ
運輸省との縄張り争いの間に翻弄され続けた... の続きを読む
中古物件の不動産売買契約をする場合、特に買い手側となる場合に気をつけたいのが設備の不備があった場合の補償です。中古物件の場合、例えば物件が明け渡されて直ぐの引越しであればあまり心配はありませんが、多くの場合は以前の家主が引越しをしてから日にちが空いていることも多くあります。家の中の設備、特に水周り設備などは、それまで毎日の様に使用していた機能が、ある日突然停止し、またある日突然に再開されると不具合
不動産売買時の契約内容... の続きを読む
賃貸も売買も同様だが、不動産屋さんに頼り切らないことはとても大切だと思う。確かに不動産屋さんは情報共有しているので、どこに行っても同じ物件を紹介されるということは起こることだし、「それならどこの不動産屋さんに行っても同じでしょ！？」と考えるひとがいることもわかる。それでも、わたしは物件探しの機会において色々な不動産屋さんに行くということは大切なことだというには、不動産の営業の人はそれぞれ人柄もセー
物件探しは色々な不動産屋さんへ行ってみる... の続きを読む
家を建てる時に、どこの建築会社に頼むかは大きな問題です。多くの場合、営業の人がメインにお客様に対応しているのですが、彼らはプロですから穏やかで親しみやすいのはあたり前だと思ってください。営業マンが良い人だから、必ず施工が間違いない・とは限りません。チェックしたい項目1．契約だけでも先にして、詳細は打ち合わせしましょうなどと、契約をせかす会社は危険です。じっくりと事前打ち合わせができて、納得してから
建築会社さん選びに迷ったら... の続きを読む
制限期間内で行った場合は、会社と取得した者の間で、次の場合、書面での確約が必要になります。、取得株式の継続保有制限期間に取得した株式は、株式公開日後６ヵ月間（新株の発行日から１年未満の場合は１年間）継続保有義務があります。、通知・報告義務公開前規制について取得した株式等を制限期間内に譲渡する場合は、事前通知・事後報告が必要です。また、取得した株式等の所有状況に関わる照会に対しての報告義務もあります
プロジェクトチームを結成するケースも... の続きを読む
新駅の開業、高速道路の開通、大型スーパーの出店、区画整理による大規模開発などさまざまな要因によって、一時的には値上がりすることも珍しくない。しかし、多くの場合、それはごく一時的な現象で、またもとに戻ってしまうことが大半だ。したがって、そこで儲けようとするなら、短期勝負をしなければ、大損を食らう可能性が高い。最近でいえば、鉄道新線（たとえば、つくばエクスプレスなど）で沸き立っているエリアは要注意であ
不動産を評価するには賃料で見ることが大切... の続きを読む
今、“私の家が一番好き”といえる、この家の施工実績は、全国でなんと2・6万棟にまでなりました。住宅の常識を変え、暮らしを変え、国の省エネ基準にまで影響を与え、現代の高断熱ブームに火をつけた、全国の仲間達。純粋なまでに夜を徹して語り合い、少ない経験や技術の交流を行い「これはどうかな？」「こうしたら良かったよ。お客様に喜ばれたよ」「そっちは、この部分、どうしている？」「こんな問題ない？」「あるある…そ
家の施工実績... の続きを読む
上棟式の主催者は建て主です。上棟式は神事ですので、祭り事だとして宗教儀式と見て、中には嫌がる人もいるでしょうから、無理強いするものでもないようです。また別に、この上棟式を祝い事として、工事竣工に向かって安全に無事に工事を終わらせて欲しいという願いを込めての出発式と考える建て主もいるようです。いろいろの気持ちと考え方が織り交じってのことですので、単に建て主の考えを聞いて、「アーそうですか」と気持ちの
上棟式の準備と開催支援... の続きを読む
各民間金融機関の金利は一般に公表されているが、それは一つの目安であることに注意したい。民間ローンの場合、都市銀行の金利がその中心になっている。相互銀行、信用金庫などの金利は、都市銀行と同じ場合もあれば、〇・五パーセントくらい高くなることもある。信用組合などは、それよりもう少し高くなる。その他、都市銀行レベルの金利なら、農協ローンもある。これら機関からの融資がむずかしいとか、まだ資金的にたりないとき
ローンの借り方住宅ローンの種類とその理想的な組み合... の続きを読む
免震構造は、建物を保存する上で大きな役割を果たす。兵庫県南部沖地震では、建物だけでなく、多くの美術品としての高価な壷が転倒して破壊した。建物は無事であった場合でも、美術品が損傷したというケースも多かったのだ。この地震以降、部分免震構造といい、建物内のある一定の部分だけを免震構造にする方法が、個人の収集家や美術館で採用され始めている。東京都庁のコンピューターにもこの方式が採用されている。オフィスのコ
部分的な免震を考える... の続きを読む
給排水・ガス・給排気・電気といった設備は暮らしの生命線です。中古物件では、これらの管がどんな状況になっているか大変気になるところです。各管とも通常は床スラブの下やパイプ（配管）スペースを通るため、じかにふれることはありません。しかし、赤水や排気不良、電気容量不足など不具合が生じれば即、生活に影響します。また、これらは共有部分と専有部分とが直結しているため、万が一不具合が生じても共有部分だけの修繕で
建物全体を視野に入れることが大切！... の続きを読む
大きな災害のたびに二重ローンに苦しむ人はいたのだが、被害の大きさを伝えるニュースはあっても、住宅ローンの問題を掘り下げて伝えるメディアはほとんどなかった。そのせいか社会的な関心も低かった。それが阪神大震災という歴史的な大災害に直面し、やっと住宅ローンの恐さに日本中の人が気づいた。災害で家を失くしても返済途中の住宅ローンは完済するまで払い続けなければいけない。建て直すとなれば、新たにローンを組まざる
大きな災害のたびに二重ローンに苦しむ... の続きを読む
賃貸物件の中でも炭鉱労働者用に貸し出された住宅を炭鉱住宅と呼ばれます。炭鉱労働者は数多くの人員が必要となるため巨大な賃貸住宅が設営されたのです。炭鉱労働者は厳しい労働につく代わりに住居は無料で貸し出されていました。木造長屋のたこ部屋とも呼ばれる部屋が多かったのですが、第二次世界大戦後はかなり改善されアパートなどのような形態をとるようになりました。しかし急激なエネルギー政策の転換により炭鉱住宅は一気
昔の賃貸物件である炭鉱住宅... の続きを読む
10数年前に勤めていた会社が、元は貸事務所にあったんです。まあ、そこそこの高層ビルで、ビル自体もきれいだったんですが、勤めていた先の社長の夢が「自社ビルを持つこと」だったんです。その会社はIT関係の会社で、設立してから、苦労はあったようなんですが、業績もそこそこ良くなっていました。そんなときに、社長から、「自社ビルを建てる」と話しがあり、私たちは、ついに社長の夢が叶うんだな、と思っていました。その
貸事務所から自社ビルへお引っ越し... の続きを読む
引越しを考えているとき、インターネットで情報を集めることでしょう。インターネットでの住宅情報の見方等について説明します。現地点で最も効率よく情報を収集することができます。紙媒体ではできない検索機能があるからです。検索結果では数が多くなることもあります。時間がかかると思っていたほうがよいです。情報の伝達が早いのも特徴です。膨大な物件数を扱っているサイトでは、家賃相場を地域ごとに整理しているものもあり
インターネットでの住宅情報の見方... の続きを読む
公庫で中古マンション（３階建て以上の共同住宅で耐火構造、準耐火構造（高性能準耐火及び準耐火構造《一般》）融資を受ける場合、次３つのタイプに適合することが条件となります。共通基準として、の接道（敷地が公道に２メートル以上接している）、（2）規模等（床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下、管理規約に管理費や修繕積立金の納入義務が規定されている、長期修繕計画の計画期間が20年以上で敷地面積が
中古マンションには「リ・ユース住宅購入融資」... の続きを読む
海外製の外部建具に目を向けてみましょう。まず海外の住宅では壁、天井、床などに自ら呼吸をする材料を使用しているため、日本のように建物のどこかに隙間を作ったり強制換気を行わないと、内部の空気清浄や換気ができない構造ではありません。だから樹脂、木のどちらのサッシにも重視されているのが気密性です。気密が悪いと、外部の音が内部に伝わる原因となります。これは、工事中の現場で、体感すると顕著に分かり、私は日本中
海外製の外部建具の特徴... の続きを読む
同じ土地、同じ建物がある不動産で、これだけ「天国と地獄」の相反する結果となってしまうのです。この結果は何を物語るのでしょうか。これが収益還元法で不動産の価値を診断する際のマジックです。すなわち、今後のマーケットをどのように読むかによって真っ白にも、真っ黒にも、どのようにでもストーリーを展開できるということです。このような計算は会社などではエクセルなどの表計算シートで行なうことが多いのですが、この計
収益還元法での数字のマジック... の続きを読む
民間の融資は、住宅ローンのほかにも、同じような金利のアパートローンがあり、これを活用してもそれほど利息は変わらない。本人が住む目的で買ったが、何らかの事情で他人に売るという場合でも、そんなにうるさくはない。もちろん、公庫融資でマンションを買っても転売せざるを得ない場合、たとえば、買ってすぐに転勤というような時には、売れば損をするので、戻ってくるまで他人に貸しても何の問題もない。ただし、住宅ローンを
民間の融資... の続きを読む
一〇年超持っていた住宅を売って新しい住宅に買い換えた場合、古い住宅を売ったときの売却益は通常の税率よりも低い税率で課税されます。これは一〇年超持っていた住宅に対する税法上の恩典です。一〇年未満のときは、売却益が三〇〇〇万円以下なら税金はかかりませんが、三〇〇〇万円を超えたときはどのような対策をとればいいのでしょう。まずいえることは売却益が三〇〇〇万円を超えそうなときは一〇年以上たってから売るという
居住用財産の買い換え特例は使えない... の続きを読む
最近の事例でも、経営不安が囁かれていたマンション分譲のジョイント・コーポレーションが、オリックスから１００億円の出資を仰いだケースがあった。オリックスがジョイント・コーポレーションに１００億円出資し、筆頭株主となることで、ジョイント・コーポレーションとしては財務基盤を立て直すと同時に、大手金融会社の支援を得ることによって、対外的な信頼感を高めるという効果を期待できる。出資と引き換えに、オリックスが
厳しい環境を乗り切る体制づくり... の続きを読む
二〇〇〇年頃までは、増加傾向が続いていたが、今世紀になって、離婚数、離婚率の若干の低下が見られる。しかし相当な高水準といってよい。全世界で見れば、ロシア、米国、英国、オーストラリア、ドイツをはじめ、多くの国が日本より高い離婚率となっている。だが二一世紀に入ってからの日本の離婚率は、各国と比較しても高水準にある。二十数年前になるが、私は米国の不動産流通市場を視察したことがあった。その際に、仲介業者が
先進西欧諸国と肩を並べる日本の離婚率... の続きを読む
家の西側に植えた木や草の葉は、夏の西日をさえぎります。西や東の壁に蔦を這わせて日射をさえぎることもできます。蔦を這わせると家が傷む、とよくいわれますが、私の経験では一般的なセメント系サイディングの場合は、まったく心配ありません。吸盤でしがみつく程度なので、壁を傷めることはありませんが、どんどんのびて雨樋の中にまで入ってしまうので、のびすぎないように手入れは必要です。モルタル塗りなどの場合は壁を傷め
屋根や壁の緑化についての誤解... の続きを読む
住宅ローンの融資額は、建築費用の七〇〜八〇％、年収の三倍程度以内―というのが普通である。たとえば建築費が一五〇〇万円の場合、融資額は一〇五〇万〜一二〇〇万円。ただしこれだけを借りるためには、年収として三五〇万〜四〇〇万円以上なくてはならない。また、公庫資金など他の資金と併用する場合には、併用した合計額が建築費用の七〇〜八〇％と考えるべきである。住宅ローンの金利は、金融機関の種類によって多少異なるが
建築費の七〇〜八〇％が融資限度、金利は年八・四六％... の続きを読む
家づくりの打ち合わせというと、まず「六畳の和室がひとつと、リビングは十四畳くらいで……」などと言い出す人が多いものです。これは、建売り住宅が日本に浸透してしまった悪しき慣習としか言えません。あるいはマンションの広告に毒された証拠として、すぐに「やっぱり3LDKは欲しいなあ」といったことを口にします。いわゆる「LDK思想」というやつです。こうした空間の区分けほど、本来自由であるはずの生活を縛るものは
LDK思想をいったん捨て去る... の続きを読む